emissão de faturas
Obrigações de emissão de faturas na venda de imóveis

Em algumas atividades profissionais, como a transação de imóveis, a emissão de faturas gera algumas dúvidas mais técnicas, principalmente em situações excecionais ou quando existe uma alteração na legislação. E no fundo é normal que isso aconteça, pois ao longo dos anos as leis vão sendo alteradas, e nem todas as situações são fáceis de interpretar ou até carecem mesmo de um esclarecimento oficial dos Ministérios envolvidos.

O problema é que se não estiver a par de uma simples atualização ou de um esclarecimento oficial, pode acabar a cometer erros problemáticos para si ou para a sua empresa.

E dado que quem exerce este tipo de profissão tem tido dúvidas sobre a obrigatoriedade de emitir faturas na venda de imóveis, principalmente quando existe direito à isenção de IVA, neste artigo vamos explicar-lhe quais são as suas obrigações.

A legislação em vigor sobre a obrigatoriedade de emissão de faturas

No início de 2019 foi publicado o Decreto-Lei n.º 28/2019, de 15 de fevereiro, que veio regulamentar as obrigações relativas ao processamento de faturas, mas também de outros documentos fiscais para quem é um sujeito passivo de IVA.

E o que é que este novo decreto estabelece na prática? Que todos os sujeitos passivos devem assegurar que as faturas e documentos fiscalmente relevantes sejam processados das seguintes formas:

  • Programas informáticos de faturação, incluindo aplicações de faturação disponibilizadas pela AT;
  • Outros meios eletrónicos, nomeadamente máquinas registadoras, terminais eletrónicos ou balanças eletrónicas;
  • Documentos pré-impressos em tipografia autorizada.

No entanto, o mesmo decreto indica que quem for sujeito passivo de IVA com sede, estabelecimento estável ou domicílio em Portugal, bem como quem esteja obrigado à emissão de faturas de acordo com os termos do artigo 35ºA do CIVA tem que obrigatoriamente utilizar, de forma exclusiva, programas informáticos certificados pela Autoridade Tributária e Aduaneira sempre que:

  • Tenham obtido no ano civil anterior um volume de negócios superior a 50.000€ ou, quando, no exercício em que se inicia a atividade, o período de referência seja inferior ao ano civil, e o volume de negócios anualizado relativo a esse período seja superior àquele montante;
  • Utilizem programas informáticos de faturação;
  • Disponham de contabilidade organizada, por opção ou obrigação.

Para quem cumpre estes critérios, apenas pode recorrer à emissão de faturas ou outros documentos fiscalmente relevantes em formato pré-impresso (de tipografias autorizadas) quando o sistema estiver inoperacional. E mesmo nestas situações, estes documentos devem posteriormente ser recuperados para o programa.

Como é que esta legislação influencia a atividade profissional de transmissão de imóveis?

É normal que esteja a pensar que no caso da transmissão de imóveis esta legislação não se aplica, uma vez que regra geral, trata-se de uma operação isenta de IVA, de acordo com o artigo 9.º do Código do IVA. Mas na realidade este pensamento não está correto.

Dado as inúmeras dúvidas sobre esta temática, a AT veio esclarecer através de uma ficha doutrinária, mais concretamente através do processo nº16416 publicado a 28-12-2020, que existe a obrigatoriedade de emissão de fatura por cada transmissão de bens imóveis. E essa emissão deve ser processada exclusivamente por um programa certificado pela AT.

Ou seja, se for empresário em nome individual ou uma sociedade com um CAE relativo à transmissão de imóveis, quer esteja ou não isento de IVA, vai ter que emitir faturas por cada transmissão.

E caso não estivesse a par desta obrigação, saiba que certamente não é único. Muitas empresas e profissionais continuam a desconhecer esta alteração na lei, e acabam por achar que não têm que emitir faturas quando estão isentos ou que a escritura substitui esta obrigação.

Estas regras já estão em vigor?

Sim. Estas regras já estão em vigor e é fundamental que enquanto Empresário em Nome Individual ou como empresa tenha um programa de faturação certificado pela AT para emitir as suas faturas, de acordo com a sua atividade e legislação em vigor.

Caso precise de ajuda para lidar com a contabilidade da sua empresa e não cometer erros em futuras transações, na Mário Moura Contabilidade temos todo o gosto de ajudá-lo a si e à sua empresa. Para além de fazermos um trabalho constante para nos mantermos informados sobre todas as alterações, há mais de 20 anos que ajudamos os nossos clientes a atingirem os seus objetivos.

Por isso, se precisar de um gabinete de contabilidade experiente, não hesite em contactar-nos.

Até breve!
Mário Moura Contabilidade