Fiscalidade no imobiliário: O Guia Essencial para Investidores e Proprietários em Portugal

A fiscalidade no imobiliário em Portugal é um tema de grande relevância para empresários, investidores e profissionais do setor.

Compreender os impostos aplicáveis na compra, venda e arrendamento de imóveis, assim como a tributação dos lucros distribuídos pelas empresas, é essencial para uma gestão financeira eficiente e em conformidade com a legislação vigente.

Descubra neste artigo quais os principais impostos e obrigações fiscais no setor imobiliário.

Quais os impostos a pagar na compra de imóveis?

A aquisição de um imóvel em Portugal implica o pagamento de:

1. Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Este imposto incide sobre a aquisição de imóveis e varia conforme o valor e a finalidade do imóvel. As taxas podem ir até 8%, sendo aplicadas de forma progressiva.

Para o cálculo do IMT, considera-se o valor de aquisição da escritura do imóvel ou o valor patrimonial tributário do mesmo, assim como a finalidade do imóvel e a sua localização.

2. Imposto de Selo (IS)

O Imposto de Selo é obrigatório em todas as transmissões onerosas e em situações como arrendamento ou subarrendamento.

Aplica-se uma taxa de 0,8% sobre o valor de aquisição do imóvel.

No caso do arrendamento, aplica-se uma taxa de 10% sobre o valor de uma renda mensal, seja no início do contrato ou aquando de um aumento convencional.

3. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

Após a aquisição, os proprietários estão sujeitos ao pagamento anual do IMI, cuja taxa varia entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.

Este intervalo aplica-se a prédios urbanos, podendo, por deliberação municipal, a taxa ser agravada até ao limite máximo de 0,5%.

Quando se Aplica o Adicional ao IMI (AIMI)?

Adicionalmente, pode ainda ser devido o Adicional ao IMI (AIMI), aplicável a pessoas singulares e coletivas com imóveis cujo valor patrimonial tributário global exceda:

·         €600.000 para pessoas singulares;

·         €1.200.000 no caso de casados ou unidos de facto com tributação conjunta;

·         Sem limite mínimo para pessoas coletivas.

O AIMI aplica-se às taxas de:

·         0,7% até €1.000.000;

·         1% entre €1.000.000 e €2.000.000;

·         1,5% acima de €2.000.000 (apenas para pessoas singulares).

Tributação na venda de imóveis: atenção às mais-valias

A venda de imóveis pode gerar mais-valias, ou seja, lucro obtido entre o valor de aquisição e o valor de venda. Por isso, são tributadas em sede de IRS ou IRC.

1. Entre pessoas singulares residentes

De acordo com o Artigo 10º do Código de IRS (CIRS), a tributação incide sobre 50% das mais-valias, englobadas aos restantes rendimentos e sujeitas às taxas progressivas de IRS.

Isenção nas Mais-Valias – Quem Pode Beneficiar?

Contudo, existe isenção da tributação de mais-valias quando a venda se refere à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que:

• O valor da venda seja reinvestido na aquisição, construção ou ampliação de outra habitação própria e permanente, localizada em Portugal ou noutro Estado-Membro da UE/EEE;
• O reinvestimento ocorra nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à data da venda;
• A nova habitação seja afetada à habitação própria e permanente no prazo de 12 meses após o reinvestimento.

Este regime de isenção apenas se aplica a sujeitos passivos residentes em Portugal.

2. Entre pessoas singulares não residentes

Desde 2023, aplicam-se as mesmas regras que para residentes, com tributação sobre 50% das mais-valias e englobamento obrigatório.

3. Pessoas coletivas

As mais-valias são incluídas no lucro tributável e sujeitas à taxa de IRC de 21%.

Qual é a tributação no alojamento local?

No caso do alojamento local, o enquadramento fiscal varia conforme a forma de exploração e o volume de rendimentos.

De acordo com o Artigo 31º do CIRS, no regime simplificado existe tributação sobre 35% dos rendimentos brutos, aplicando-se a taxa progressiva de IRS. No caso de o alojamento local for na modalidade de moradia ou apartamento, localizados em área de contenção, o valor incide sobre 50%.

No caso de contabilidade organizada, a tributação incide sobre o lucro efetivo, com possibilidade de dedução de despesas relacionadas com a atividade.

Fiscalidade dos fundos de investimento imobiliário (FII)

Os fundos de investimento imobiliário (FII) podem beneficiar de um regime fiscal mais favorável, estando, em muitos casos, isentos de IRC sobre os rendimentos obtidos:

• Isenção de IRC: os rendimentos obtidos pelos fundos estão isentos de IRC;
• Tributação dos participantes: os lucros distribuídos pelos fundos aos participantes estão sujeitos a retenção na fonte à taxa de 28% para pessoas singulares e 25% para pessoas coletivas.

Os FII podem ser uma via fiscalmente eficiente para investir em imobiliário, mas requerem planeamento adequado e acompanhamento especializado.

Tributação dos lucros distribuídos pelas empresas

As empresas que distribuem lucros aos seus sócios ou acionistas devem considerar a tributação aplicável:

• Pessoas singulares: os dividendos são tributados à taxa de 28%, com possibilidade de englobamento;
• Pessoas coletivas: os dividendos recebidos podem beneficiar do regime de participação isenta, desde que cumpridos determinados requisitos, como a detenção de pelo menos 10% do capital da entidade distribuidora por um período mínimo de um ano.

do ano perceber que vai ultrapassar esse valor, então deve aplicar a retenção na fonte no recibo seguinte que emitir.

Otimize a fiscalidade do seu património imobiliário

A compreensão da fiscalidade no setor imobiliário é fundamental para empresários e investidores que pretendem otimizar os seus investimentos e garantir o cumprimento das obrigações fiscais. A legislação fiscal portuguesa apresenta diversas especificidades que exigem uma análise cuidadosa e atualizada.

Se a sua empresa atua no ramo imobiliário ou pretende investir neste setor, o aconselhamento de um contabilista certificado é essencial para garantir o enquadramento fiscal mais vantajoso e evitar surpresas futuras.

A equipa da Mário Moura Contabilidade está pronta para o ajudar a encontrar as soluções mais adequadas ao seu caso.

Contacte-nos e assegure uma gestão fiscal sólida, eficiente e alinhada com os objetivos da sua empresa.

Até breve!

Mário Moura Contabilidade

 

Nota: A informação que consta neste artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral da legislação aplicável.