Como é feito o cálculo do IMT

Já ouviu falar sobre IMT mas não sabe o que é? Está a pensar adquirir um imóvel para si ou para a sua empresa, mas não sabe como calcular o IMT? Tem dúvidas se o imóvel que vai adquirir está isento deste imposto?

Então não se preocupe.

Neste artigo vamos explicar tudo o que precisa saber sobre o IMT. Fique a conhecer em que consiste este imposto, quando o tem que pagar, e como calcular o seu valor. Saiba ainda em que situações pode haver direito a isenção.

O que é o IMT?

O IMT é a sigla do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóvel. No fundo, este é o imposto que todos os proprietários devem considerar quando existe a transmissão financeira de um imóvel em Portugal.

Este imposto é pago ao Estado Português e, na maioria dos casos, representa uma despesa elevada. No entanto, o preço a pagar é variável. Por isso, não deve ter como base o exemplo do que outras pessoas pagaram, e sim os critérios que influenciam a sua aplicação.

Mas antes de passarmos ao que influencia o preço a pagar por este imposto e a sua fórmula de cálculo, primeiro é preciso perceber em que situações existe a obrigação deste pagamento, embora a mais comum seja a compra e venda de imóveis.

Tal como indicamos, o pagamento do IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, sobre bens imóveis situados no território nacional. Estas transmissões podem ser relativas ao direito de propriedade ou relativas a figuras parcelares desse direito.

São exemplos de transmissões abrangidas por este imposto as seguintes situações:

• A compra e venda de imóveis, quer sejam novos ou usados;

• Uma liquidação antecipada de imóveis de leasing imobiliário;

• A Permuta de imóveis;

• Aquisição de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular, independentemente da localização da sociedade gestora, bem como operações de resgate, aumento ou redução do capital ou outras, das quais resulte que um dos titulares ou dois titulares casados ou unidos de facto fiquem a dispor de, pelo menos, 75% das unidades de participação representativas do património do fundo.

• Entre várias outras situações que se encontram previstas no CIMT (Código do IMT), mais concretamente no artigo 2º, incidência do IMT.

O que é tido em consideração para o cálculo do IMT?

Tal como referimos, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é variável, e o seu cálculo depende de alguns fatores.

Ou seja, para saber o valor que vai pagar de IMT deve ter em consideração o valor de aquisição da escritura do imóvel ou o valor patrimonial tributário do mesmo (é tido sempre em conta o valor mais elevado), a taxa aplicável a esse valor, a finalidade do imóvel, e por fim a sua localização.

Importa ainda referir que em alguns casos pode ficar isento do pagamento do IMT – um assunto que abordaremos um pouco mais à frente para ficar devidamente esclarecido.

Embora na maioria dos casos o IMT incida sobre o valor de aquisição da escritura do imóvel ou sobre VPT (Valor patrimonial tributário), pode também incidir sobre outros valores.

Por exemplo, numa permuta o valor a pagar de IMT é sobre o diferencial dos imóveis permutados. Numa liquidação antecipada de imóveis de leasing imobiliário o IMT incide sobre o montante da dívida.

Contudo, neste artigo iremos focar-nos nos cálculos mais comuns e nas situações mais abrangentes.

Quais são as taxas fixadas para o IMT em Portugal?

As taxas fixadas para o IMT em Portugal também são variáveis consoante o valor em causa, tipo de imóvel, finalidade e localização.

Vamos então começar pelas taxas do IMT aplicadas na aquisição de prédios urbanos ou de fracções autónomas de prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente.

As taxas de IMT aplicam-se segundo a seguinte tabela em Portugal Continental:

Já no caso da aquisição de um prédio urbano ou de uma fracção autónoma de prédio urbano que se destine exclusivamente a habitação, mas não esteja abrangida na situação anterior, como por exemplo uma segunda habitação ou habitação para arrendamento, as taxas devem ser aplicadas segundo a seguinte tabela:

Outras taxas de IMT

Para além das taxas indicadas nas duas tabelas anteriores, existem taxas distintas para prédios rústicos e outros tipos de prédios urbanos e aquisições onerosas.

Caso se trate de uma aquisição de prédios rústicos a taxa aplicável é de 5%.

Se a sua aquisição se tratar de outros prédios urbanos que aqui não foram referidos ou outras aquisições onerosas, então a taxa de IMT é de 6,5%.

Por fim, existe também a aplicação de uma taxa de IMT de 10% para pessoas coletivas que se encontrem abrangidas pelas seguintes situações:

• Sempre que a pessoa coletiva tenha domicílio fiscal em territórios sujeitos a regime fiscal mais favorável;
• Seja uma entidade denominada ou controlada, direta ou indiretamente, por uma entidade com domicílio fiscal em territórios com regime fiscal mais favorável.

Nota: Nestes casos não existe a possibilidade de qualquer isenção ou redução do IMT.

As taxas de IMT aplicadas nas regiões autónomas da Madeira e dos Açores

Como referimos, a localização também influencia o valor a pagar pelo IMT. E isto porquê? Porque as taxas de IMT aplicadas nos Açores e na Madeira são distintas das aplicadas em Portugal Continental.

Para além disso, no caso da aquisição de um imóvel para habitação permanente, no Continente o proprietário fica isento de IMT se o imóvel tiver o valor de aquisição ou VPT até 92.407 euros. Já na Madeira e nos Açores esta isenção abrange mais imóveis, uma vez que o valor limite para isenção é de 115.509 euros.

Passando às taxas aplicadas na Madeira e nos Açores, no caso de uma aquisição de prédios urbanos ou de fracções autónomas de prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, estas são aplicadas de acordo com a seguinte tabela:

Já no caso de uma aquisição de um imóvel para habitação secundária ou para arrendamento, então as taxas de IMT são aplicadas de acordo a tabela abaixo:

Como é feito o cálculo do IMT?

O cálculo do IMT não é algo complexo se souber exatamente os valores sujeitos a IMT e as taxas (marginal e a parcela a abater) que dizem respeito ao valor sujeito a este imposto.

A fórmula de cálculo do IMT é a seguinte:

IMT = Valor da escritura ou VPT (consoante o maior) x a Taxa a aplicar (marginal) – A Parcela a abater

Vamos dar um exemplo para ficar ainda mais simples. Imagine que vai adquirir um imóvel (uma fracção autónoma de um prédio urbano), para habitação própria e permanente, em Portugal Continental. O preço do valor da escritura é de 150.000 euros. Já o VPT é de 130.000 euros.

No cálculo para apurar o IMT é tido em conta o valor mais elevado, logo os 150.000 euros.

Se consultar a tabela que indicamos, vai verificar que ao valor dos 150.000 euros corresponde a taxa marginal de 5%. Já a parcela a abater é de 5.640,23€.

Então o cálculo será o seguinte:

IMT = (150.000€ x 5%) – 5.640,23 = 1.859,77€

IMT a pagar = 1.859,77€

Neste caso concreto, teria ainda que juntar o Imposto de Selo de 0,8%, que corresponderia a 1.200 euros. Mas como estamos apenas a falar dos cálculos do IMT, não vamos entrar em detalhes sobre o pagamento do Imposto de Selo.

Vamos agora a outro exemplo, mas desta vez com uma habitação secundária em Portugal Continental, também referente a uma fracção autónoma de um prédio urbano. Neste caso vamos supor que o preço de aquisição foi de 100 mil euros. Já o VPT foi de 85 mil euros.

Aos 100 mil euros corresponde uma taxa de 2% e a parcela a abater é de 924,07.

IMT = (100.000€ x 2%) – 924,07 = 1.075,93€

IMT a pagar = 1.075,93€

Nota: Se consultar as tabelas que publicamos neste artigo, o cálculo do IMT fica bastante simples. Basta identificar o valor que incide o IMT, multiplicar pela taxa correspondente, e depois deduzir o valor indicado da parcela a abater.

Isenção do IMT – Em que situações está prevista

Tirando os valores que aqui referimos para a aquisição de prédios urbanos ou de fracções autónomas de prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, ou seja, 92.407€ no Continente e 115.509€ nas regiões autónomas da Madeira e dos Açores, existem ainda várias situações que dão direito à isenção deste imposto.

São algumas delas as seguintes:

• Imóveis classificados como património de interesse nacional (domínio público, municipal);
• Fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional;
• Imóveis adquiridos por instituições de crédito;
• Imóveis ou frações para obras de reabilitação;
• As aquisições de prédios ou parte de prédios rústicos em áreas florestais abrangidas por uma zona de intervenção florestais;
• Entre outras situações do Código do IMT, no Capítulo II – Isenções.

Nota: Consulte sempre todas as condições no CIMT, para perceber se tem realmente direito à isenção deste imposto.

A sua empresa tem dúvidas sobre o IMT e os valores a pagar por este imposto?

Caso a sua empresa precise de esclarecer dúvidas sobre o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóvel, na Mário Moura Contabilidade estamos disponíveis para o elucidar sobre esta temática e tantas outras que afetam diretamente a sua empresa.

Entre em contacto conosco através do nosso número de telefone ou por email, e juntos vamos encontrar as soluções que procura para si e para a sua empresa.

Até breve!
Mário Moura Contabilidade